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樓市對外資松綁信號意義大於實效
李宇嘉：樓市對外資松綁信號意義大於實效
李宇嘉
近日，六部委聯合宣佈調整我國房地產外資準入和管理政策，引起瞭廣泛關註。筆者認為，理解該政策，首先要從房地產領域的“限外”說起。
事實上，國外對於本國居民購房一般沒有類似銀行車貸利率怎麼算我國的“限購”政策，但為控制樓市泡沫、降低本國居民購房負擔，對境外機構和個人實施“限外令”卻非常普遍。
比如澳大利亞規定，擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲準在澳購置1套住宅，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房。不久前，加拿大總理哈珀表示，大選後若再次當選，將出臺限制外國人以投資為目的購買成屋政策。
為應對樓市低潮，香港特區政府也在2003年推出瞭“投資移民計劃”，在香港房地產或金融產品上投資650萬港元便可申請。該計劃被視為高樓價的“推手”之一。為響應當地強烈的“限外”呼聲，自2010年10月14日起，房地產投資移民被剔除。
從當前我國樓市供求形勢、外資流向和宏觀經濟形勢來看，此次政策調整在情理之中。目前，我國60%的銀行貸款、60%的固定資產投資和居民60%的財富均關聯著房地產。在供求關系逆轉、大周期下行開啟的當下，樓市若下行速度過快，將對投資、消費沖擊很大。因此，松綁“限外令”，激勵潛在需求，為調結構、促轉型留足時間是很必要的。
此外，今年下半年開始，樓市回暖的步伐放緩，全國成交量增幅收窄、重點城市出現回調跡象；庫存壓力有增無減；需求端回暖沒有傳導至土地購置、新開工和開發投資，宏觀經濟不斷承壓。
特別是基於“匯改”的人民幣主動貶值，被市場過度解讀為競爭性貶值和應對經濟疲軟的“最後一張牌”，導致資本外流加劇、機構和私人換匯頻繁。因此，從夯實樓市穩定基礎、緩減資本外流、穩增長角度出發，也需要適時調整“限外令”。
以人民幣貶值預期、境內外息差收窄、我國樓市下行為出發點調整“限外令”，在投資供應端的利好有限，因此此舉更多地則是基於“國民待遇”的考慮。今年5月，住建部修改《房地產開發企業資質管理規定》，取消瞭房地產開發註冊資金門檻，這一政策延伸到外資也在情理之中。
再看普遍關註的“全面松綁外資機構和個人在境內購房限制”。首先，該政策目的是為瞭挖掘更多的潛在住房需求。其次，在我國居住的境外居民越來越多，一些城市要想成為國際城市，就應該像紐約、倫敦和東京一樣取消對境外機構和人士購房的直接限制，或者轉向稅收的間接調節。
值得註意的是，政策同時規定，“對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定”。這意味著，境外機構和人士購房，不可能獲得“超國民待遇”。在實施限購的城市，境外個人將以工作一定年限為條件，獲得購買一套住房的資格，等同於非戶籍人群的購房條件。在非限購城市，完全取消“限購令”意味著在購房準入上，境外人士等同於境內居民。
另外，新版“限外令”僅規定“境外機構和個人允許購買符合實際需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得購買非自用、非自住商品房”的表述被刪除，這表示境外機構和個人可以投資非自用的商品房。盡管該政策意在消化樓市庫存，但將來樓市穩定瞭，或市場完全回暖瞭，完全有可能再次收緊該政策。
據第六次人口普查，居住在我國境內並接受登記的境外人員有102萬人，以定居為目的境外人士占18.3%、約18.66萬人。由於境外人士申請購房貸款較難，且不動產投資的意識不濃，選擇租房的比例高達90%。因此，除傳統僑鄉城市、重點城市核心區一些物業受影響外，松綁“限外令”的效果很有限。
但它傳達出三個重要信號，一是貨幣貶值和資本外流預期或會沖擊資產價格，這需要通過松綁“限外令”對沖；二是經濟下滑壓力較大時，全球經濟金融動蕩通過貿易、資本流動沖擊到我國，松綁“限外令”有穩增長的考慮；三是政策告別“空窗”，新一輪樓市政策或將到來，目的是為瞭更好地刺激有效需求，加快去庫存，解凍土地購置、新開工和開發投資。
(作者新北市中古車貸款利率為深圳市房地產研究中心研究員)
(責任編輯：UF035)
新聞來源http://business.sohu.com/20150831/n420108309.shtml
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