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業內人士：中資仍會持續加速佈局海外房地產
專訪第一太平戴維斯中國CEO劉德揚： 未來兩三年中資仍會持續加速佈局海外房地產
倫敦和美國的房地產市場不能一概而論。2008年金融危機後，美國的資產貶值30%－50%不等。過去一年，因為美國經濟的復蘇，流向美國的資金不斷增長，大傢認為資產價格從低位開始反彈瞭，看好反彈空間。而倫敦在金融危機之後資產價格沒有跌過，一直維持增長的勢頭。最近投資者可能會產生是不是價格過高的懷疑。倫敦房地產市場的吸引力在於其長期持有的穩定性和安全性，它的租金回報非常穩定，適合中長期持有。
見習記者 姚瑤 上海報道
中國投資者對海外房地產投資持續升溫。
“我認為中資佈局海外房地產這個趨勢是會繼續的，至少未來兩三年會維持增長的態勢。一是未來兩三年中國經濟繼續會面臨下行壓力，二是人民幣國際化的需求。近幾年來很多國外的基金都是來中國募集資金，因為他們看到瞭中資日益增長的資產全球配置的需求。”第一太平戴維斯物業顧問中國CEO劉德揚在接受《21世紀經濟報道》記者專訪時表示。
劉德揚在加入第一太平戴維斯之前，曾擔任仲量聯行上海公司董事長。他於1989年成為英國皇傢特許測量師學會及香港測量師學會會員。
《21世紀》：能否介紹一下第一太平戴維斯與中國投資者的合作？
劉德揚：最近，中信集團控股子公司中信建設將成為第一太平戴維斯全球獨傢市場顧問項目總部基地倫敦皇傢阿爾伯特碼頭項目“ABP亞洲商務港”的總承包商，我們負責這個物業的銷售。另外，今年中民投投資瞭第一太平戴維斯的基金(Savills Investment Management)，我們幫助中民投在歐洲尋找投資機會，具體的操作都是我們負責。目前的投資標的主要都在英國，歐洲大陸地區的經濟都還在復蘇階段，個別國傢比如德國經濟比較穩定，但東歐、南歐的狀況不太好。目前，歐洲值得投資的目的地不是太多，加上還有歐元的問題。
《21世紀》：最近有媒體報道稱，中國投資者的註意力正在發生轉變。據世邦魏理仕的數據顯示，今年上半年，中國對美國商業地產的投資總計達到37億美元，這比2014年全年中國對美國商業地產投資的1.5倍還多，而同一時期，中國對英國商業地產的投資略有下降。你是否也註意到瞭這種變化？
劉德揚：中國投資者的註意力轉向，我認為這是近期的一個過渡階段，但倫敦和美國的房地產市場不能一概而論。2008年金融危機後，美國的資產貶值30%－50%不等。過去一年，因為美國經濟的復蘇，流向美國的資金不斷增長，大傢認為資產價格從低位開始反彈瞭，看好反彈空間。而倫敦在金融危機之後資產價格沒有跌過，一直維持增長的勢頭。最近投資者可能會產生是不是價格過高的懷疑，可能覺得增長的空間比以前小瞭。倫敦房地產市場的吸引力在於其長期持有的穩定性和安全性，特別是辦公空間租賃，倫敦的公司簽租合同期限一般是10－15年，租金回報非常穩定，所以適合中長期持有，短期投資者可能會覺得倫敦的機會不大，而習近平主席剛訪問過的曼徹斯特可能比較適合短期投資者。
我仍然看好倫敦的物業，倫敦是歐洲投資最旺的地方，是最受外資歡迎的目的地，一是信貸桃園大園信貸其世界金融中心的地位，二是因為其貨幣英鎊沒有像歐元般受到金融危機的影響。最近一個亮點是中英之間的金融合作。當世界其他地方的房價在經歷調整時，倫敦的房價不降反升。現在還在開展基礎設施建設，快速軌交貫通倫敦東西，城市的活力將得到進一步提升。
《21世紀》：美聯儲加息對於中國房地產市場和開發商有怎樣的影響？
劉德揚：美聯儲加息對於中國市場有如下影響，一是進入中國市場的資金流將減少，有些資金會回流至美元資產，這種情況多是短線(3－5年)持有者，中長期投資者應該不會有影響。近期，對於短線投資者來說，受8月人民幣貶值影建地融資信貸年息借貸增貸轉貸響，產生瞭進一步貶值的預期。對房產開發商來說，美聯儲加息，其借貸成本將會增高。由於國內銀行貸款利率偏高，門檻也高，所以許多企業包括房產開發商在內，都需要通過發行外債來融資，國外借貸成本較國內低一倍。而一旦美聯儲加息，對這些企業來說就意味著融資成本上升。
《21世紀》：中資全球配置的需求會不會受美聯儲加息預期影響？
劉德揚：貨幣利率的變化或多或少會影響到他們的需求，不過我認為因為目前中國經濟增速正面臨下行壓力，這會推動投資者放眼海外，尋找有更好成長潛力的市場。中資走出去的趨勢會繼續，至少未來兩三年會維持增長的態勢。近幾年很多國外的基金都來中國募集資金，因為他們看到瞭中資日益增長的資產全球配置的需求。
《21世紀》：中國投資者在海外地產市場的佈局情況怎樣？
劉德揚：住宅市場方面，傳統的金融中心的房地產仍然是值得中長期持有的穩定、安全的資產，比如倫敦、美國東西岸的主要城市，澳大利亞的悉尼、墨爾本以及新西蘭的奧克蘭。香港目前是豪宅很受大陸高凈值人群的青睞。新興的住宅市場有日本東京、大阪，吸引瞭眾多周邊亞洲國傢個人買傢的歡迎。據我瞭解，大部分中國開發商也是跟隨中國個人投資者的海外購房需求去開拓海外市場的，這還是一個房企主流的“走出去”的商業模型。
目前，中資投資海外的寫字樓物業大部分是投資型物業，用以自用或收租。大型國企、銀行“走出去”有辦公需求，像大型險企“走出去”，一般會購買一些物業作為自己的“旗艦”資產，比如平安保險買下瞭倫敦金融城的標志性建築勞合社大樓。相比之下，綠地項目是比較少見的。傳統金融中心的寫字樓可以說是“隻有買貴，不會買錯”，要考量的因素就是“地段，地段，地段”，傳統金融中心的優質地段物業適合長期持有。(編輯 李艷霞)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151105/022423681067.shtml
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